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KC. Jeremiah.程小明

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日志

 
 

中国房市新政之效:房价能跌几成?  

2010-04-29 01:22:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国房市新政之效:房价能跌几成?

 

4月27日,是被称为“史上最严厉的房市调控政策”——中国国务院新的“国十条”出台的第十天。打破了“以往套路”的房市调控新政,在短短的十天里给中国房市带来的“转折性”变化,已使对以往历次中国政府的房地产调控政策倍感“麻木”、“失望”甚至“愤怒”的中国市民,重新看到了解决住房问题的希望:新政及频频出台的一系列配套政策不仅一下子使楼市由“卖方市场”转变为“买方市场”,而且就连一些开发商和炒房者不得不承认,新政下,中国一些大中城市的房价可能要降两三成。

 

始于于去年12月中旬开始的这一轮房地产调控,4个多月的时间在房市这个当今中国社会最大的热点舞台上,演绎了一出“高潮迭起”、“精彩纷呈”的大戏。在去年大中城市房价暴涨了40—50%、民怨“高度沸腾”的情况下,曾经把“促进”房地产市场大幅发展视为“应对国际金融危机”重要工具的中国政府,不得不出台了四条了无新意的 “遏制部分城市房价过快上涨”的措施,并在今年1月上旬以国务院办公厅的名义,下发了11条具体落实的实施细则通知;早已在多年一轮又一轮房地产市场调控中学会“察言观色”的开发商,此时也非常“识时务”地在房地产市场和房价上“以静待动”。因为每年的中国两会前,都是政治舞台和政策变化的“高度敏感期”。尤其是温家宝总理在今年的两会前,不仅在“破例”接受新华社记者专访时专门讲到了房价,说看到了“大量网民的意见,甚至很尖锐的批评”,而且还在和网民的交流中承诺:“本届政府任期内能把这件事情管好”。这就更使中国开发商的心态“七上八下”,担心政府会在全国两会期间出台可能发生“根本性变化”的房地产和住房政策。两会代表和委员对房地产市场“史无前例”的集中炮轰,进一步加剧了开发商这样的担心。但是,出乎一般人意料的是,尽管数以百计的全国人大代表提了包括限制开发商暴利、进行二次房改等方面的“议案”,媒体报道称全国两会中的议案和提案有近二分之一要求政府管好房价和房地产市场,但政府工作报告最终“修改部分”并没有采纳这些代表委员“新颖而有力度”的建议。与此成对比的,是去年政府工作报告中有关“居者有其屋”一段,在开发商的“党组织”全国工商联的“提议下”,被“住有所居”所替换。结果蜗居、箱居(集装箱)、蚁族、洞族(桥洞)和群租等,成了“住有所居”的另类解释。

 

由于政府工作报告在房地产市场和住房民生上依旧坚持“老的一套”,不仅被视为“最热点”的代表委员意见和建议被“置之高阁”,甚至连温家宝总理本人所强调的要使房价回归到合理价位和任期内要把房地产管好这两个最基本、也是民众最关心的目标,也未出现在“听取了方方面面意见形成”的政府工作报告之中。

 

正是看到了经过各方博弈形成的最终版政府工作报告,在房市调控上远要比温家宝总理本人所强调的要“温和”得多,在焦虑中已经“潜伏”多时的开发商,终于在报告的解读中看见了吹响的“胜利号角”。于是乎,从两会闭幕日起,不仅地王频现,各地的房价更是借助其“东风”暴涨连连。不仅极大丧失了政府的公信力,而且房价引发的社会矛盾更是“一触即发”。

 

中国毕竟是高度集权的国家,当房地产形势已严重影响到“执政之基”和社会的“和谐稳定”,总理温家宝也就有了更多修理(开发商)“总经理”的底气。房地产利益链上官商所坚守的“既定方针”所带来的房地产市场乱象,恰好为不想在历史上留下“漠视民生”污点的温家宝总理,出台严厉、有效、不再“空调”的房市政策,提供了不可多得的契机。如果说,4月14日国务院常务会议出台的“新四条”还显得“笼统”甚至有些“含糊”的话,4月17日以国务院名义下发的“国十条”( 国发〔2010〕10号),则是温家宝自担任总理以来第一次亮出的真正有效的房地产调控政策。

 

现在一般舆论认为,“国十条”主要打击的是炒房者,只能遏制房产投机买卖。有的房地产大亨甚至说,新政对开发商影响不大,因为房地产商去年都赚了大钱,资金能撑三年,采取降价卖房补充资本的可能性不大,所以,房价短期被打下去可能性不大。这样的论调,与其说是对形势的误判,不如说是开发商给自己打气,“稳定军心”。

 

认真研读一下“国十条”新政,人们不难发现,它现有的“指向”和可能的“发展空间”,都要比一般人所以为的要宽泛的多。房地产调控政策主要有三个方面,一个是市场和住房的政策层面(如保障房和商品房的比例和覆盖面),另外就是市场供和需的两个方面。现在一些媒体对“国十条”所能“认知”到的,通常是出台最早的相关配套政策及细则,主要就是二三套及以上住房贷款的首付率和利率水平的大幅提高,产生的炒房成本提高对房价走势的影响。这方面的政策之所以出台最早,是因为早在2008年调控房价的时候,主要用的就是这一招,而且“效果显著”。但在这次“国十条”中,提高贷款首付率和利率,却仅仅是“抑制不合理住房需求”部分的一项,甚至可以说还不是“药效”最强的部分。因为在抑制“不合理需求”上, 比提高贷款利率和首付率这样经济手段“更很”的,还是在“税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”这样的法律法规上。“国十条”特别强调,中国财政部和国家税务总局“要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。请注意,这里的表述,更像是中国政府要在个人住房上“过度消费”和“不当得益”这两个环节,都要开征或者“完善”房地产方面的税种,而不仅仅只是现在人们以为的只开征类似物业税的房地产税。因为通常意义上的“物业税”,主要针对的对住房的过度持有及消费,它基本上还不涉及“调节个人的房产收益”,而后者,更像是高油价下的“暴利税”,其实质就是房价逐年暴涨的收益,不允许房主个人独自享有,国家要通过税收来“分一杯羹”。实际上,在93年就推出、但基本上未得到真正实行的土地增值税,就具有这方面的性质和内容。它的税率幅度,在30—60%。而准物业税性质的房地产特别税,如果按照国际惯例的话,每年的税率也将达到总房价的2—5%之间。试想一下,如果“加快研究”房产方面的税种“制定”或“重新严格执行”的话,对炒房者的影响,就远远不是银行贷款方面的变化可比的了。

 

除了对炒房者以外,“国十条”对开发商“调控”的影响,也绝不是那些以为自己“财大气粗”就可以“躲得过去”的房地产商所以为的那样。同样还是在土地增值税上,“国十条”就以多年罕有的语气强调:税务部门要严抓土地增值税的征收管理,“对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查”。这里的“重点清算和稽查”,对中国的开发商来说,可谓是“当头一棒”。就在4月中旬就有中国媒体报道,根据一份“未公开的政协提案”所透露,从2005年到2009年中国的土地增值税就流失了2.52万亿。如果中国政府真的像“国十条”所强调的那样,向开发商追缴这方面数亿万亿计的欠缴税款,这将使现在还对“国十条”新政“笃笃定定”的开发商,由“很有钱”变为“很差钱”。由“严格执法”而导致的“严重失血”的开发商,将不得不通过大幅降低房价,刺激更多人的住房消费,重新吸纳更多的社会资金来为自身“输血”求生。

 

在今年两会后国务院关于落实政府工作报告重点工作部门分工的意见中,对“房地产市场健康发展”负有责任的政府部门,除了住建部、国土部外,还有发改委、财政部、央行、税务总局、工商总局、银监会、证监会等。目前,除了已经为落实“国十条”而出台部分实施细则的央行、银监会、国土部和住建部外,发改委、税务总局、财政部和工商总局等“强力部门”的具体实施意见还未公开或制定完成。如果所有这些对房市“健康”负有责任的部门都出台相关细则,习惯于行走在市场和法律“规则边缘”的开发商,将蒙受更大的制约和打击。就拿发改委来说,它就完全可以根据价格法,对“捂盘惜售、哄抬房价”的开发商给予致命的一击。因为根据中国的价格法,当住房这样“和人民生活关系重大”、又属“资源稀缺”和“垄断经营”的“重要商品”,在它的“价格显著上涨或者有可能显著上涨”时,国务院和省级政府“可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施。”实际上,在中国一些地方政府部门,已经据此实行了部分商品住房的“价格管制”。只不过通常它们所选择的,是其中最没有制衡力的“提价申报制度和调价备案制度”。如果中国政府为了倍增住房消费以大力拉动经济,规定商品住房的利润率必须控制在国民可以接受的低水平上,那么中国的开发商就真的要“革新洗面”了。

 

在此次“国十条”中,还有很重要的一点,就是强调在稳定房价和住房保障工作上要对政府官员“建立考核问责机制”。这在过去几乎是“闻所未闻”。在中国的官场政治中,一般只对像矿难这样的突发事件进行领导层的失责追究,而对房价失控、医保不足等民生上的问题,基本上都无人问责。但这次,不仅把住房问题提升到“影响社会稳定的重要民生问题”的政治高度,更是提出对控制房价和推进保障性住房不力,“影响社会发展和稳定的,要追究责任。”从某种程度上来讲,有了这样的“问责考核”,中国的房地产市场调控,就有了起码的“组织制度保障”。在中国的官场运作中,只要高层“当真”了,低下的官员就不敢怠慢。在没有民选和民意支持下就可以“官运亨通”的情况下,中国的官员无需对民众负责,但一定会把决定他“官运”的高层领导的话视为“圣旨”。

 

正是以上这一系列的“功力十足”的组合拳,使中国新一轮房地产市场调控在短短十天就产生与以往完全不同的反响。不过,对住房问题早已“望眼欲穿”的普通市民来说,他们最关心的,还是这次被称为“史上最严厉的房市调控”,究竟能使房价降下多少?最近,一些来自大中城市的开发商和炒房者估计,在新政的重压之下,房价可能要下降二三成。但在全面分析房市新政以后,再作这样的“结论”就显得“过于保守”了。最乐观的估计,如果新政如民众所愿真的能够“全面铺开”,并“落地生根”, 2009年以来房价暴涨最疯狂的一二线等城市,房价的降幅可能达到4—5成。

 

做这样的“推断”,不是没有相关依据的。人们记得的最新的全国房价下降,是在2008年的房市调控以后。那时政府调控房价的主要手段(不算上那些无效的“空调”举措),就是提高银行的住房贷款的首付率和利率水平,以此提高炒房者的购房成本,制约其房产投资规模。正是借助央行和银监会的力量,才使得中国大中城市的房价下降了20%上下,深圳和北京等地的不少楼盘,价格更是下降了3成以上。而2008年的调控手段和这次的“国十条”组合拳和相比,就犹如一个指头的推力和握紧双拳的出击,“力道”今非昔比。过去一项有力的调控举措可使房价降下2成左右,为什么现在多管齐发的“组合拳”就不能使“房价的政策效应”倍增呢。更何况,“国十条”后出现或将要出台的部分新的举措力度,几乎都在银行贷款变化的调控手段之上。

 

说新政下房价可能下降4—5成,还可以从官方的文件中找到一些“印证”。人们还记得,在“国十条”出台之前,北京市的一些银行就把二套房的贷款首付率提高到60%,当时的理由就是预防可能的、房贷上的“金融风险”。 中国银监会主席刘明康说的更是“直白”:“第二套住房必须达到50%、60%,这是让我们比较安心的一点”。在这次“国十条”中,也强调房价过高“增加了金融风险”。并特别说明二三套房贷款首付率不得低于50%或更高的标准,具体由“商业银行根据风险管理原则自主确定”。为什么二三套这样的投资房首付提高到50—60%银监会主席才会“安心”,“国十条”中为何突出商业银行“风险管理原则”,就是预防到今后即使高房价崩盘后,中国的银行业及整个金融系统,不会因为“中国式的次贷”造成坏账而影响整个中国经济。因为房贷的首付决定了银行的风险程度(首套房的“政策性贷款”除外)。而正是对未来高房价下降的预期,则决定了今天投资型住房贷款的首付水平。从这点来说,今天50—60%的首付,就是预期到未来高房价可能下降的最大空间可能在一半左右。所以说,投资型住房贷款首付的“信号”之变,实际上也反映了官方没能说出的、高房价今后“可能下降”的幅度。

 

当然,中国的房市及房价的走势,其决定性的因素,还是政府的政策。此次“国十条”的后续政策及细则究竟如何,住建部和地方政府对国务院的调控新政执行力究竟怎样,都将决定未来房价的走势及房地产市场的发展。从这点来说,“政策和策略”既是执政者的“生命”,更是数亿中国市民解决住房问题的民生保障。

 

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